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離婚で家を売る事になった場合の流れ※住宅ローン

      2016/12/18

離婚家を売る
離婚したことをキッカケにマイホームを売りたいと考える方はとても多いのですが住宅ローンを残したままの家であることがほとんどで住宅ローンが残ったままの家を売ることはできないのではないかと悩んでしまうケースが多くあります。
「夫名義の家だから」と、妻は全く関わろうとはせず夫がひとりで残りの住宅ローンを支払うことになってしまったり大きな家にひとり寂しく住み続けなければならなくなってしまったり、ということもあるようです。

住宅ローンが残っている家を売却することは可能です。ほとんどの場合、マイホームを購入する際には住宅ローンを組んでいると思います。しかし、離婚をキッカケにマイホームを売りたいと考えたとき「ローンが残ったままでは家を売ることはできないかも!?」と考えますよね。

住宅ローンが残っていても家は売れるの?

住宅ローンが残っている家を売却することは可能ですが、もっと正しく言うならば「決済を行ってから」売却となります。ローンの残金を支払ってからでなければ売却することはできないのですが、その残金は一括で支払う必要があります。

・貯金を使って残金を一括で支払う
・家族や友人や知人、もしくは金融会社などからお金を借りて残金を一括で支払う
・売却した代金を使って残金を一括で支払う
・貯金と売却した代金を合わせて残金を一括で支払う

上記のような支払い方法が挙げられます。

住宅ローンが残っている家を売却するには、残金を完済するという条件があるのですが事前に「どれくらいの金額で売却が可能なのか」ということを把握し、売却した代金で残りの住宅ローンを一括で支払うことができるのか売却した代金では不足な場合、残りいくら用意する必要があるのかなどを理解しておく必要があります。

本人単独名義の場合

売却する物件が売却したいと考えている本人名義のものであるということを証明することができれば売却が可能です。「私がこの家の所有者です」ということを証明するためには登記済権利証または登記識別情報、身分証明書などの書類が必要です。

相手の名義の場合

名義人が家族であっても、その家の所有者である本人の承諾がなければ家を売ることはできません。自分に所有者を変更することも可能ですが、その場合にも現在の所有者である本人の承諾が必要です。

共有名義の場合

共有名義は、その物件の権利を共有しているということなのですがその物件の半分が自分のものである、ということではありません。相手の承諾なしに勝手に売却することもできません。
共有名義の物件を売却する場合には、共有者全員の同意や承諾が必要になります。

また、共有名義の物件を売却する場合売却の契約の際、共有者全員が同席する必要があります。離婚しマイホームを売却する場合、会うことを躊躇う方もいらっしゃるかと思いますが手付金の授与がある契約の際と銀行の決済の日、この両日は必ず共有者全員が同席する必要があります。

手続きの手順

「情報収集(売却の相場を調べる・不動産会社の情報を収集するなど」

「不動産会社に査定を依頼する(一括査定がオススメです)」

「仲介してもらう不動産会社を決める」

「不動産会社に仲介を依頼する」

「内覧(買い手側が家を拝見しに来ること)」

「売却手続き・売却」

家を売る手続きの際に必要な書類

◎登記済権利証
◎登記識別情報

「家の権利書」という言葉を耳にしたことがあるのではないかと思うのですが
「登記済権利証」または「登記識別情報」のことです。

登記済権利証は、法務局から登記名義人に公布される書類で
その書類に登記されている登記名義人が「この家の所有者ですよ」ということを証明するために必要な書類です。

そして、登記識別情報は、平成17年以降に家を購入した場合の家の権利書のことを言います。平成17年以降に家を購入した場合、登記済権利証ではなく「登記識別情報」を取得しています。

いずれにせよ、登記済権利証もしくは登記識別情報が必ず必要になります。この必要書類がなければ家を売ることは一切できません。登記済権利証もしくは登記識別情報を買い手側に渡し、買い手側が移転登記を行うことでその家の所有権が売り手側から買い手側に移るということになります。

◎固定資産税納税通知書
◎固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額を確認するために必要な書類です。移転登記などに必要な登録免許税を算出する際にも必要な書類です。これは、一番最新の情報が表記された書類を用意するようにしましょう。

固定資産税というのは、1月1日の時点で所有者である者に年間の固定資産税が課税されますから
取得時期に応じて、固定資産税の負担額が調整され、売り手側に一部が払い戻されるというのが一般的です。

◎土地測量図
◎境界確認書

一戸建ての家を売る場合に必要な書類です。

土地の売却価格は、㎡単価×面積で売却価格を決める場合もありますしどこからどこまでの土地が売却の対象なのか、その対象面積は何㎡なのかなど売却する土地の面積や境界線というのはとても重要なのです。

土地の境界線が明確でない場合、売却が済んだ後からトラブルが発生するなどの可能性もありますので隣接地の所有者の方の協力や了承を得てから、測量図を作成しておくようにしましょう。

◎身分証明書
◎実印と印鑑証明書
◎住民票

家を売る人が本人であることを証明するために必要な書類です。売却する家の名義人が共有名義となっている場合には、共有者全員の上記の書類が必要です。住民票は、登記上の住所と現在の住所が違う場合にのみ必要です。印鑑証明書や住民票は、有効期限がありますので発行されてから3ヶ月以内であるものを用意するようにしましょう。

直前に用意しても大丈夫です。

◎建築確認済証および検査済証
◎建築設計図書
◎工事記録書

これらの書類は、一戸建ての家を売る際に必要な書類です。

建築確認済証および検査済証は、売却する物件が建築基準に従って建築された物件ですよということを証明するために必要です。物件の構造が法律の基準に沿ったものであるということを証明しなければならないのです。

建築設計図書や工事記録書は、法律的に必要な書類であるというわけではないのですが設計や工事に関する情報を買い手側に提供するということは、買い手側に信頼を与えるということになります。設計や工事に関する情報があることで今後、その家の維持やリフォームなどをする際に良い情報となるからです。

(マンションの売却を行う場合)
◎管理規約
◎使用細則
◎維持費などの書類

マンションを購入し、売却する場合に必要な書類です。

◎耐震診断報告書

必ず必要な書類というわけではありませんが、重要視されている書類です。最近では、日本でも大きな地震や災害が多く発生していますので古い家を売る場合、耐震診断報告書の提出を求められる場合もあるのです。

後からトラブルになってしまわないためにも、可能であれば用意しておくと良いでしょう。

※必要書類について。

必ず用意しなければならない書類とそうでない書類がありますが
買い手側の立場になって用意することで、より良い条件での成約にも繋がります。

買い手側にとって良い情報、必要な情報をしっかりと提示することで信頼にも繋がりますし
買い手が決まる以前に用意しておくことで早期売却も可能になります。

費用(譲渡費用)

家を売る際には、意外と諸費用がかかってしまうものです。

◎仲介手数料

家の売却が決まった際に仲介してもらった不動産会社に支払う報酬です。仲介手数料は売却した金額によって違うのですが、宅建業法によって上限金額が定められています。

◎印紙代

売買契約書に収入印紙を貼り付ける必要があり、郵便局で購入することができます。

◎住宅ローン清算費用

住宅ローンが残ったままの家を売却する場合、売却した代金や貯金などを合わせて完済する必要があるのですがその際に必要な銀行手数料や登記費用などです。

離婚で勝手に家を売れるの?

本人単独名義の場合

離婚し、夫名義の家を夫が売る場合、妻の承諾無しに家を売ることは可能です。

「私がこの家の所有者です」ということを証明するために
登記済権利証または登記識別情報、身分証明書などを用意しましょう。

相手の名義の場合

離婚し、夫名義の家を妻が売りたいと思った場合(逆も同じ)
その家の所有者である名義人本人である夫の承諾がなければ家を売ることはできません。

夫名義の家を妻が売りたいと思った場合、夫の承諾が無ければ家を売ることができないということです。

自分に所有者を変更することも可能ですが、その場合にも現在の所有者である本人の承諾が必要です。

共有名義の場合

共有名義の物件を売却する場合には、共有者全員の同意や承諾が必要になりますから
共有者全員の同意や承諾や必要書類が無ければ家を売ることはできません。

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