不動産査定サイトで家がいくらで売れるか調べる

住宅ローンが残っている家は売れるの?

House Pricing. Small blue house on a calculator.

不動産一括査定サイトのイエイでは、住宅ローンの返済を終えていない家でも一括査定を依頼することができます。

何故ならば、住宅ローンが残っている家も売却することが可能だからです。

イエイの不動産一括査定は

「家を売る予定はないけど、この家を売った場合、どれくらいの査定価格になるのか知りたい。」という理由での依頼も可能なので

「住宅ローンが残っている家を売ろうかどうか迷っている。」
「住宅ローンが残っていても売ることができるのか知りたい。」
「住宅ローンの返済が苦しいから手放そうかと考えている。」など、

どんな理由でもOKなので、ぜひ一度、一括査定を依頼してみてください。

一括査定の結果を得てから本格的な売却を検討してみても良いと思います。

住宅ローンが残っている家を売るには

イエウールでは、住宅ローンの返済を終えていない家でも一括査定を依頼することができますが、実際に売却を行う場合には条件があります。

たったひとつの条件なのですが、この条件をクリアできない人もいるんです。

その条件とは
【家の売却が成立した際、残りの住宅ローンの全額を一括で返済しなければならない。】
というものです。

たとえば、
・残りの住宅ローンが500万円
・家の売却金額が800万円
このような場合、残りの住宅ローンの全額を一括で返済することができ、300万円を手元に残すことができます。

もしも、
・残りの住宅ローンが500万円
・家の売却金額が300万円
このような場合、売却金額だけでは残りの住宅ローンの全額を一括返済することができません。
足りない分は貯金から出すなど工面しなければなりません。

問題なのは「残りの住宅ローンの全額を一括返済するための費用が用意できない」場合ですよね。

住宅ローンが残っている家を売るために重要なのは「少しでも高く家を売ること!」です。
残りの住宅ローンの全額を一括返済することができるだけの金額で売却することが必要なのです。

そのためには、より多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。

どうしても住み替えたい!という場合

「住宅ローンが残っているけれど、今住んでいる家を売却して、別の家に住み替えたい。
でも、住宅ローンが残っている家を売却するための条件をクリアすることができない。」

このような場合には、「残りの住宅ローン+新しい家の住宅ローン」を合わせて返済をすることができる【住み替え住宅ローン】を利用することができます。

ただし、注意して欲しいのは、借り入れ金額が高額になってしまう可能性があるということです。
借り入れ金額が高額になるということは、厳しい審査を通過しなければならないということでもありますし、審査を通過することができなければ借り入れできません。

任意売却という方法

【家の売却が成立した際、残りの住宅ローンの全額を一括で返済しなければならない。】
という条件をクリアすることが、住宅ローンが残っている家を売るための条件だとお話しましたが、その条件をクリアすることができない場合でも家を売ることができる方法があります。

それは「任意売却」という方法です。

任意売却を専門とする不動産会社に家の売却をお任せするという方法で、家の売却が成立した際に残りの住宅ローンの全額を一括で返済することができない場合でも家を売ることができるという方法です。

しかし、「任意売却をする」イコール「残りの住宅ローンの返済が無くなる」というものではありません。

【家の売却が成立した際、残りの住宅ローンの全額を一括で返済しなければならない。】
という条件が無くなるだけです。

残りの住宅ローンの全額を一括で返済する必要は無くなりますが、借り入れを行った金融機関に分割で支払いをしなければなりません。

「売却が成立した際に全額一括返済は無理だけど、分割なら可能。」という人に嬉しい売却方法です。

家やマンションを高く売るコツ

家を売りたい場合の査定についてなのですが、相場や過去に行われた取り引きの事例などを比較し、その家を短期間で売却することができる見込み価格を算出します。

まず初めに行われるのは家の調査です。
査定を依頼した不動産会社が訪問査定を行います。

敷地の状況はどのようになっているのか?
家の状況はどのようになっているのか?について調査されるのですが
これは、法務局や役所の調査によって、権利上の問題は無いのか?法令上の問題は無いのか?という内容の調査です。

査定を依頼する不動産会社によって査定価格は様々です。
・A社の査定価格 750万円
・B社の査定価格 1000万円
・C社の査定価格 1300万円
というように大きな差が生じる場合もあります。

不動産会社によって査定価格に差が生じる理由は
・選定の能力の高さ
・過去に行われた取り引きの事例についての情報収集
・土地の条件格差の評価
・市場性の問題についての判断
これらの違いによるものです。

同じ査定結果を得ることができるというわけではないため、より高く家を売るために複数の不動産会社に査定を依頼する人が多いのです。

査定士は4つのココを見ている!

「マンション・アパート」の場合と「一戸建て」の場合の違いについて

初めに行われる査定は、法務局や役所の調査によって、権利上の問題は無いのか?法令上の問題は無いのか?という内容の調査であるとお伝えしましたが、それ以外にも調査項目はたくさんあります。

マンションやアパートの場合は利便性、一戸建ての場合は生活性がとくにチェックされる調査項目です。

利便性というのは
・最寄り駅から近いのか?
・病院や銀行や役所は近くにあるのか?
・コンビニやスーパーやドラッグストアは近くにあるのか?
などということです。

生活性というのは
・気になる騒音はないのか?
・ご近所トラブルはないのか?
・住民性はどのようなものなのか?
・将来的にリフォームや増築は可能なのか?
などということです。

マンションやアパートを購入される人は、最寄り駅から近い家であることなど利便性を最優先する場合が多く
一戸建てを購入される人は、治安の良い環境であること、安心して暮らせる環境であること、家族や子供にとって安全な環境であることを最優先する場合が多いのです。

「構造」や「機能」や「設備」について

一戸建ての場合、
・間取りに対しての動線は良いものなのか?
・生活スペースはしっかりと確保されているのか?
・キッチンやお風呂やトイレなどの設備は使いやすいのか?
・雨漏りはないのか?
・シロアリの被害はないのか?対策は行われているのか?
・経年による劣化はどれくらいあるのか?
このような内容をチェックされます。

マンション・アパートの場合、
・景観は良いものなのか?
・日照具合はどうなのか?
・共用部分はどのようになっているのか?
・専用部分はどのようになっているのか?
・管理組合は機能しているのか?
・建物の構造はどのようになっているのか?
このような内容をチェックされます。

「売り手側の態度」も調査項目なんです!

査定の際に調査されるのは家の状況や周りの環境ばかりではありません。

家を売りたいと思っているあなたの態度もチェックされているんです。

人柄が悪いな、態度が悪いな、そのように判断されてしまうと
後から何かトラブルが起こってしまうのではないか?ということを考えざるを得ないのです。

査定士だけではなく、購入を希望される側にとっても重要な調査項目になります。

「家の特徴」

これは一戸建ての場合なのですが、その家の特徴についても調査されます。

最もチェックされるのが「土地の形状」です。
たとえば、売りたい家の土地が100坪だとしましょう。
その100坪の土地は「長方形なのか?」「正方形なのか?」どちらの形状であるのかによって資産価値は変わります。
長方形の土地と正方形の土地とでは、長方形の土地の方が資産価値が高いんです。

そして、その特徴をどのように査定価格に反映させるのか?というのは、査定を行う不動産会社によって異なります。

大きく反映され、査定価格がグッと上がる場合もありますし
ほとんど反映されることなく、査定価格への影響はない、という場合もあります。

家を売る 準備する物

家を売る 必要書類

査定には「訪問査定」と「机上査定」がありますが、査定の際に必要な物、事前に準備しておく必要があるモノなどをご紹介したいと思います。

簡易的な査定を受けることができる机上査定の場合と、実際に不動産会社が訪問して査定を受ける場合とでは準備しておく必要があるモノは大きく違います。

この家がどれくらいの価格で売れるのか何となく知っておきたいな…という程度なのであれば机上査定のみでも良いと思うのですが、実際に家を売りたいとなった場合には必ず訪問査定が必要ですので、どんなモノを準備しなければならないのか、チェックしておくと後々とても便利ですよ。

机上査定を依頼する前に準備しておくモノ

イエウールで机上査定を依頼する場合、
・査定物件の所在地
・土地面積
・建物面積
・間取り
・築年数
・物件の状況
・物件との関係
この7つの情報が必須です。

土地面積や建物面積は、おおよその面積で良いのですが、より明確な査定価格を知りたいのであれば、正確な面積を記入した方が良いと思います。
ただ、机上査定というのは「おおよその価格」を査定してもらうための査定なので、おおよその情報でOKです。

より明確で正しい査定価格を知りたいのであれば訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を依頼する前に準備しておくモノ

訪問査定を依頼する場合には、まずは査定を依頼する不動産会社へ問い合わせをし、必要なモノについて聞いておきましょう。

・登記簿謄本(権利書)
・土地測量図
・境界確認書
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
・本人確認書類(身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など)

(一戸建ての場合)
・建築確認済証、検査済証
・建築設計図書
・工事記録書

(マンション、アパートの場合)
・管理規約
・維持費等書類
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書

このような書類などが必要になると思うのですが、準備しておいてください、と言われる書類は不動産会社によって違う場合があります。

査定を依頼する不動産会社へ事前に連絡して確認しましょう。

『登記簿謄本』
これは必須書類です。管轄法務局の窓口で請求することができます。
管轄法務局の窓口へ行き、請求書に必要事項を記入して申請します。
10分から30分程度で受け取ることができます。
郵送で請求することもできますし、インターネットを利用して申請することもできます。
管轄法務局まで行くのがちょっと面倒だな…と思われる人もいらっしゃるかもしれませんが、来庁して受け取る方がその場で受け取ることができて便利です。


実際に家を売ることになった時に準備する物
机上査定、訪問査定を経て、実際に家を売ることになったときに必要なモノについてご紹介しましょう。

・登記済権利証
・売買契約書
・土地測量図面、境界確認書
・建築確認通知書、検査済証
・建築設計図、工事記録書
・耐震診断報告書
・管理規約書、使用細則
・身分証明書
・住民票
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税納付書、固定資産税評価証明書
・銀行口座書類
・ローン残高証明書

この14つの書類などが基本的に必要なモノです。
全てのモノが必須というわけではありません。
不動産の種類や状態などによって異なります。
不動産会社へ事前に連絡して確認しましょう。

たとえば「耐震診断報告書」ですが、なければ売却することができない、というようなことはありませんが、売却後のトラブルなどを回避するためにも準備しておいた方が良い書類です。
日本でも大きな地震が頻繁に起こっていますし、家を買う側からすると耐震性の問題については重要なポイントだと言えますよね。

印鑑証明書や住民票は3ヶ月以内に発行されたものを準備しておきましょう。

実印は、家を売却する本人(名義人)の実印を準備しましょう。
もし、共有名義である家を売却する場合には、共有者全ての実印を準備しましょう。

家を売る流れ

家を売る流れ

全国の厳選された1400社以上もの不動産会社が対応しているイエウールの不動産一括査定の利用方法と、イエウールを利用した不動産売却の流れについてご紹介します。

「イエウールの不動産一括査定の利用方法」

まずは、売りたい不動産の情報を選択または入力し、一括査定をスタートさせましょう!

イエウールの公式サイトにアクセスすると
『住所から不動産査定』と『郵便番号から不動産査定』の2つのタイプから一括査定を依頼することができます。

一括査定を依頼したい不動産の情報、名前や住所や電話番号などのお客様情報を入力したり選択したりするだけなので、1分ほどの短時間で簡単に登録することができます。

住所から不動産査定を依頼する場合には
1. 都道府県を選択する
2. 市区町村を選択する
3. 町名を選択する
4. 物件種別を選択する
5. 「査定スタート」をクリックする
6. 物件の所在地を入力する
7. 土地面積を入力する
8. 建物面積を入力する
9. 間取りを選択する
10. 築年数を選択する
11. 物件の状況を選択する
12. 物件との関係を選択する
13. 「お客様情報の入力へ」をクリックする
14. お名前を入力する
15. ふりがなを入力する
16. 年齢を選択する
17. 住所を選択する
18. 電話番号を入力する
19. メールアドレスを入力する
20. 依頼理由を選択する
21. 査定方法を選択する(訪問査定or机上査定
22. 「査定会社の選択へ」をクリックする
23. 査定会社をまとめてチェック、もしくは選択する

以上の23項目の入力と選択を行います。

入力が必要な項目は少ないので手間もかかりませんし、ほとんどが選択する項目なので短時間で簡単に登録と一括査定の依頼を行うことができます。

郵便番号から不動産査定を依頼したい場合には郵便番号と物件種別を選択し「査定スタート」をクリック。
後は、住所から不動産査定を依頼する場合の14.~23.と同じです。

最後の「23.査定会社をまとめてチェック、もしくは選択する」についてなのですが
22.まで登録を終えると、『入力頂いた情報から、査定可能な会社が〇社見つかりました』という表示がされます。

たとえば、査定可能な会社が10社見つかった場合。全ての会社に査定を依頼したい場合には『査定会社をまとめてチェック』をクリックします。
見つかった10社の中から査定を依頼したい会社を選びたい場合には、それぞれの会社の詳細が下記に表示されていますので、「チェック」という部分にチェックを入れます。

チェックを入れたら
・査定会社への要望
・買い替えの有無
・売却希望時期
・希望連絡日時
・コメント
この5つの項目を任意で選択または入力することができます。

そして最後に【無料査定スタート】をクリックして登録と一括査定依頼は完了です。

後日、各不動産会社から連絡が届きます。

「イエウールを利用した不動産売却の流れ」

家を売る流れ

全国の厳選された1400社以上もの不動産会社が対応しているイエウールの不動産一括査定の利用方法と、イエウールを利用した不動産売却の流れについてご紹介します。

「イエイの不動産一括査定の利用方法」

まずは、売りたい不動産の情報を選択または入力し、一括査定をスタートさせましょう!

イエイの公式サイトにアクセスすると
『住所から不動産査定』と『郵便番号から不動産査定』の2つのタイプから一括査定を依頼することができます。

一括査定を依頼したい不動産の情報、名前や住所や電話番号などのお客様情報を入力したり選択したりするだけなので、1分ほどの短時間で簡単に登録することができます。

住所から不動産査定を依頼する場合には
1. 都道府県を選択する
2. 市区町村を選択する
3. 町名を選択する
4. 物件種別を選択する
5. 「査定スタート」をクリックする
6. 物件の所在地を入力する
7. 土地面積を入力する
8. 建物面積を入力する
9. 間取りを選択する
10. 築年数を選択する
11. 物件の状況を選択する
12. 物件との関係を選択する
13. 「お客様情報の入力へ」をクリックする
14. お名前を入力する
15. ふりがなを入力する
16. 年齢を選択する
17. 住所を選択する
18. 電話番号を入力する
19. メールアドレスを入力する
20. 依頼理由を選択する
21. 査定方法を選択する(訪問査定or机上査定
22. 「査定会社の選択へ」をクリックする
23. 査定会社をまとめてチェック、もしくは選択する

以上の23項目の入力と選択を行います。

入力が必要な項目は少ないので手間もかかりませんし、ほとんどが選択する項目なので短時間で簡単に登録と一括査定の依頼を行うことができます。

郵便番号から不動産査定を依頼したい場合には郵便番号と物件種別を選択し「査定スタート」をクリック。
後は、住所から不動産査定を依頼する場合の14.~23.と同じです。

最後の「23.査定会社をまとめてチェック、もしくは選択する」についてなのですが
22.まで登録を終えると、『入力頂いた情報から、査定可能な会社が〇社見つかりました』という表示がされます。

たとえば、査定可能な会社が10社見つかった場合。全ての会社に査定を依頼したい場合には『査定会社をまとめてチェック』をクリックします。
見つかった10社の中から査定を依頼したい会社を選びたい場合には、それぞれの会社の詳細が下記に表示されていますので、「チェック」という部分にチェックを入れます。

チェックを入れたら
・査定会社への要望
・買い替えの有無
・売却希望時期
・希望連絡日時
・コメント
この5つの項目を任意で選択または入力することができます。

そして最後に【無料査定スタート】をクリックして登録と一括査定依頼は完了です。

後日、各不動産会社から連絡が届きます。

「イエイを利用した不動産売却の流れ」

不動産一括査定から不動産売買契約までの流れをご紹介します!

① 簡単登録
先に、イエウールの不動産一括査定の利用方法でご紹介した通りなのですが、
一括査定を依頼したい不動産に関する情報の選択、氏名や住所や電話番号などのお客様情報の入力などを行います。
所要時間は1分ほどです。

② 一括依頼
たった一度の選択や入力だけで複数の不動産会社への一括査定を依頼することができます。
査定結果は各不動産会社から電話またはメールにて届きます。

③ 媒介契約
一括査定を依頼した複数の不動産会社の中から選んだ不動産会社との媒介契約を行います。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があり、どの種類を選ぶかによって、媒介契約を行うことができる不動産会社の数や条件が変わります。

④ 不動産売買契約
買い手が見つかったら、双方の納得できる価格にて売却が行われ、無事成約となります。

家を売る 仲介手数料

Sale of house. The sign of sale in front of the house

不動産屋さんに家の売却をお願いしてもなかなか売れない

不動産屋さんと仲介の契約をして家を売りに出しているけれど、なかなか売れないということも
あります。不動産屋さんと仲介の契約をしたからといって、必ずしも家が売れるというわけではないのです。

家を売りたいのに売れない場合、どのようにすれば良いのでしょうか。

家を売りに出しているけれど内覧の問い合わせの連絡すら来ない内覧には来てくれるものの売れないこのような場合には、不動産屋さんに相談してみると売却価格の値下げを提案される場合もあります。

内覧の問い合わせすら来ないような状態では、不動産屋さんの「家を売る」というスキル不足も考えられますしそのような状態があまりにも続くようであれば、仲介に入ってもらう不動産屋さんを変えてみるというのも有りです。

内覧の問い合わせすら来ないような状態である場合

・家の売却価格が相場と比べて高すぎる
・物件の情報が十分に伝わっていない
などの可能性があげられるのですが、不動産屋さんがしっかりと物件の情報を発信しているのか確認してみましょう。
・物件情報を取り扱っているインターネットサイト
・不動産の情報雑誌

このような情報源を使って物件の情報が伝えられています。家を買いたいと思っている人に対して、しっかりと情報が伝わっていなければ当然、内覧にすら来てもらえないわけです。もしも、仲介に入ってもらっている不動産屋さんと専任媒介契約を行っている場合にはその契約期間を確認してみましょう。
一般的な専任媒介契約の期間は3ヶ月ですから、その期間を過ぎても家が売れない場合には、契約の解除を申し出てもOKです。

契約期間内に契約を解除する場合には、違約金の支払いを求めてくる不動産屋さんもいるので注意が必要です。

物件に問題があるケース

内覧には来てくれるものの家が売れないという場合には、物件の印象に問題がある可能性があります。人間関係と同じように、家の第一印象というのも実はとっても大切な要素なんです。家を買うということは簡単なことではありませんし「良いな」「素敵だな」「こんな家に住みたいな」と思ってもらえるような家でなくてはなりません。

一戸建ての家であるならば庭や外観の整理やお手入れはしっかりできているでしょうか。部屋に家具を置いているのであれば、その家具が部屋を狭く見せてはいないでしょうか。畳やフローリング、壁紙な窓などはキレイにお手入れされているでしょうか。

庭には雑草が生え放題、壁紙は汚れていて網戸は破けているキッチンには油汚れが残っている、このような状態では住みたいと思ってはもらえませんよね。

お急ぎの方は買取の方がオススメ

仲介の場合

仲介の場合、なかなか家が売れないということはとても多くあります。家が売れれば仲介手数料だってかかってしまいます。仲介手数料は「家の売却金額×3%+6万円プ+消費税」で計算することができるのですが2000万円で売れれば、70万円ほどの仲介手数料を支払わなければならないのです。

買取の場合

仲介と買取を比べてみましょう。不動産屋さんに間に入ってもらって買い手を探してもらうというのが仲介なのですが買取というのは、不動産屋さんに家を買ってもらうというものです。不動産屋さんが家を買ってくれるので確実に家を売ることができますし、高い仲介手数料を支払う必要もありません。家の売却価格の相場をしっかりと把握し、複数の不動産屋さんに査定してもらうことで思ってたよりも高額な金額で売れる場合もあります。

なかなか買い手が見つからない、このまま一生売れないかもしれない仲介と比べて確実に家を売ることができますし、今すぐ売りたいという方にも買取がオススメなんです。

買取一括査定の魅力とは?

仲介に入ってもらう不動産屋さんを決めるとき地元の不動産屋さんを利用したり、知人に不動産屋さんを紹介してもらう人が多いようなのですが家がなかなか売れない原因のひとつでもあります。不動産屋さんにもいろいろな種類があって、それぞれに得意な分野やスキルを持っていますから売りたい家の条件に合った不動産屋さんを探す必要があるのです。売りたい家がある地域の不動産屋さんで売却スキルの高い不動産屋さんを選ぶと良いでしょう。

しかし、地元の不動産屋さん1社1社に査定を依頼するのはちょっと面倒に感じてしまいますよね。地元の不動産会社だから査定を依頼したのに家を売らないというのも申し訳ないなという気持ちにもなってしまうでしょう。

インターネットから無料で利用することができる一括査定サイトがオススメなのですが複数の不動産屋さんに一括で査定を依頼することができます。複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、売却金額の相場を知ることができますし売却金額を知ることで、より高い金額で家を売ることができるんです。

仲介と買取を比べてみると、実は仲介の方が高い金額で売れ、買取の方が低い金額になってしまうことが多くあります。

買取でも理想よりも高い金額で買い取ってもらうことができる可能性もありますのでこのような場合にも複数の不動産屋さんに一括で査定を依頼することがオススメなんです。

インターネット上だけでの査定ですと明確な売却価格を知ることが難しいので実際に家に来て査定してもらうようにしましょう。

査定を依頼したからといって必ずしも家を売らなければならないというわけではないので、気軽に利用できるのがありがたいです

家を売る 名義変更

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自分名義の家を子供に相続してもらう。。でも相続税とかどのくらいかかるの?手続きはどうするの?
相続した時、子供達が相続税で苦しむくらいなら売って現金に換えたほうが良い?

家は財産なので様々な悩みがありますよね。自分の家を相続する時の事を考えると疑問がたくさんあると思います。ここでは相続に関する疑問にお答えしようと思います。

家の相続ってどういう流れ?手続きは?何を準備するの?

「相続登記」と言って、土地や家などの不動産の名義を変更します。法務局へ行き、相続登記を申請しましょう。遺産が多い場合には、相続税の申請が必要になります。相続債務の有無も調査しておくと良いでしょう。家や土地が複数ある場合には、どの家を誰が、どの土地を誰が相続するのかなども話し合わなければなりません。遺産分割協議などと呼ばれていますが、相続登記を行う前にしっかりと話し合っておきましょう。

家や土地などの不動産の名義を変更するために必要な書類があります。
・亡くなられた人の戸籍謄本(出生から死亡まで)
・亡くなられた人の住民票の除票
・相続人全員の印鑑証明書
・相続人全員の住民票
・不動産の固定資産税評価証明書
・不動産の全部事項証明書
・遺産分割協議書(遺産分割協議の際に作成しておきましょう。)

不動産の名義を変更する場合には、相続登記申請書を法務局に提出する必要があるのですがこの申請書は自分自身で作成しなければなりません。法務局に申請書が用意されているわけではありません。自分自身で作成することが難しい場合には、司法書士などの専門家に依頼することができます。自分自分で作成したい場合には、法務局のホームページで公開されているひな形を利用してみてはいかがでしょうか。

相続登記申請書と必要書類を揃え終えたら法務局へ提出し、名義変更が完了します。法務局に書類を提出してから2週間ほどで権利証(登記完了証)が発行されます。

以上で相続登記が完了し、家や土地などの不動産の所有者があなた自身に変更されたことになります。相続の開始は、不動産の所有者が亡くなられたその時から開始が可能です。法要が終わってからで良いかな、などの時間をかけてしまうと思わぬトラブルの原因となってしまう場合もあります。

相続の手続きを開始する前に遺言書の有無を確認しておくことも必要です。遺言書が有る場合には家庭裁判所で検認手続きが必要になりますし遺言書が無い場合には相続人の調査が必要になるでしょう。

家や土地を家族に相続する時の費用ってどのくらい

相続税

相続税というのは、ご家族が死亡し、財産を譲り受けたときに国に納める税金のことを言いますが規定額以上の相続財産がある場合には、相続財産の一定の割合を相続税として納めます。家や土地ももちろん大切な財産ですので相続税の課税対象となっています。家や土地というのは、残された家族で分割することは難しいものですから不動産の一部を物納するという方法もあります。大切な財産である家や土地を手放したくはないという方は相続税について知っておくことはとても必要なことです。

家や土地は不動産であり、不動産は相続税の課税対象となっていますからその不動産に対してどれくらいの相続税が必要であるかを計算してみましょう。家の相続税を計算する際に用いられる価格を「固定資産税評価額」と言い土地の相続税を計算する際に用いられる価格を「路線価」と言います。

固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づき、市町村が3年に1度、決定している価格で公示地価価格の70%ほどで計算されています。路線価は国税庁が相続税計算のために利用している簡便法なのですが国土交通省が年に1度、定めている不動産の公式価格である公示価格地価の80%ほどで計算されています。
相続税納付の義務が有るか無いか、相続税率はどれくらいなのかは固定資産税評価額、路線価で計算された不動産額だけで決定するのではなく相続する財産の総額によって決まります。

また、相続税には「控除(免除)」があります。一定額以下の相続である場合には相続税は発生しません。

『5000万円+「1000万円×法定相続人(相続の権利がある親族)」』
この計算で相続税の基礎控除額を計算することができます。亡くなられた方の財産が起訴控除額以下である場合には、相続税の申請をする必要はありませんし、相続税を支払う必要もありません。

控除(免除)には
・配偶者控除
・未成年控除
・障害者控除
・相次相続控除
・外国税額控除
などの控除があります。

相続税の税率は
・1000万円以下 10%
・1000万円以上3000万円以下 15%(うち、50万円控除)
・3000万円以上5000万円以下 20%(うち、200万円控除)
・5000万円以上1億円以下 30%(うち、700万円控除)
・1億円以上3億円以下 40%(うち、1700万円控除)
・3億円以上 50%(うち、4700万円控除)
となっています。

もしも、亡くなられた方と同じ家に住んでおり、ずっとその家に住み続けるのであれば、高額な相続税は困ってしまいますよね。そのような場合には、特例で減税措置がなされます。240㎡以内の自宅用敷地、400㎡以内の事業用の敷地の場合です。どちらの場合にも相続税の課税対象額が80%減、残りの20%のみを納税します。

相続税は、故人が亡くなられてから10ヶ月以内に税務署へ申告し、納めます。

10ヶ月以内に申告しなかった場合、特例の減税措置は行われませんし、延滞税が加算されてしまいますので注意しましょう。申告、納付の期限を知らずに特例の減税措置を受けることができなかったり、延滞税まで加算されてしまうということがとても多くあります。

物納や延納の相談をすることもできますので、必ず10ヶ月以内に申告しましょう。

相続税を納めることができず、家や土地など大切な財産を売ってしてしまうという方もいらっしゃいますが不動産の購入や売却はとても大きな買い物でありとても大きなものを手放すことになりますから大切な財産を守るためにもじっくりと時間をかけて検討されてみてはいかがでしょうか。

固定資産税

固定資産税というのは、登記名義人に支払う義務があり固定資産税納税通知書というものが届きます。登記名義人が亡くなられた場合にも登記名義人である限り届きますから相続人に届くことはありません。(登記名義人:家や土地などの不動産の所有者である人)

固定資産税納税通知書を相続人宛てにするためには登記名義を変更する必要があります。

登記名義を変更するために必要な期限は一切ありませんが登記名義人が亡くなられたことをキッカケに変更される場合もありますし亡くなられた方宛てに固定資産税納税通知書が届いたことをキッカケに変更される場合もありま
す。

不動産の登記名義を変更する場合には
・司法書士への報酬
・名義変更再登記にかかる税金(登録免許税)
・登記事項証明書取得にかかる費用(物件の調査のために必要)
などの費用がかかります。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されています。固定資産税評価額が700万円の場合「700万円×0.4%=28000」が登録免許税として必要です。

家や土地を売ってお金に換える方が良い?

家や土地などの不動産を相続したけれど使い道がなく放置してしまうケースも多くありますし相続税を支払えない、固定資産税を支払えないなどの理由で売却してしまうケースも多くあります。相続税や固定資産税や管理などのことを考え、相続はせずに、亡くなる以前に売却してしまうケースもあるようです。

家や土地などの不動産を相続した場合、固定資産税がかかってしまったり家や土地を放置してしまったことによって、その不動産の資産価値が下がってしまうなどのデメリットもあります。

固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」ですから固定資産税評価額が7000万円だった場合の固定資産税は「7000万円×1.4%=98万円」もかかってしまいます。固定資産税評価額7000万円の不動産を所有しているだけでこれだけの固定資産税がかかってしまいますから放置しているだけの不動産であっても支払わなければなりません。また、家は古くなればなるほどに資産価値が下がってしまいますから相続してから時間が経てば経つほどに資産価値が下がり、いざ売却しようというときには高く売ることができません。

相続税のことを考え、所有者が生きている間に不動産を売却してしまうのも良いですし売却する前に亡くなってしまい、相続人が固定資産税を支払うことができない場合にも売却するという方法があります。所有者が生きている間に不動産の贈与を受けたけど、やっぱり固定資産税を払い続けることは難しいという場合もあるでしょう。

相続によって不動産の売却を行う場合には、まずは相続登記をします。不動産の名義を自分の名義へと変更するのです。相続登記の手続きが完了したら不動産の売却を行うことができます。高く売るためには、より多くの不動産会社へ査定を依頼し、その不動産を売却した場合の相場を知っておきましょう。

家を売る リフォーム

受付 夫婦
家を高く売るコツは「買い手の気持ちを考えて売り出すこと」です。
買い手がいなければ家が売れることはありませんし仲介に入ってくれる不動産会社が買い手を重視しているかどうかもチェックしておきましょう。もしも、買い手を重視していない不動産会社だなと感じたら契約はもう一度良く考えてから行うことをオススメします。売り手に大きなメリットがあっても、それ以上に買い手を重視していなければ家は売れないのです。

「なぜ買い手は中古の家を買おうとしているのか」

中古物件の魅力は「安さ」です。たとえ新築同然の家でも、一度でも住んでしまえば中古物件です。新しくキレイな中古物件を安く購入することだってできるのです。また、中古物件の魅力は安さだけではなく中古物件を購入する買い手は、新築物件を購入するとき以上にたくさんのことをチェックします。安くて条件を全て満たしてくれる、または少しリフォームすれば条件に合うなど今住んでいる家以上のものを求めて購入するのです。

買い手はエリアを選択して家を探します。住みたいエリアを選択して家を探す場合、対象となる物件はとても少なく、新築物件はほとんどありません。気に入る物件を見つけることができたとしても予算をオーバーしてしまうことも多いのです。住みたいエリアで予算に合い、条件もピッタリな家を探すとなると中古物件が対象となる場合がほとんどです。また、安さよりもエリアを重視して家を購入する買い手もいますから多少高くても購入する場合も意外と多いものです。

内見はたくさん来るのに家が売れない理由とは?

案内も積極的に行い、内見の問い合わせや実際に内見に来ることも多いのに家が売れないということはとても多くあります。仲介に入ってくれている不動産会社も広告や宣伝を積極的に行ってくれているのに家が売れない理由は
やはり「家の価格」です。相場よりも高い価格であれば購入する買い手はほとんどいません。買い手は少しでも安く家を購入したいと考えているのですから。値段の高い家を購入する可能性があるのは建売や買取業者でしょう。

一般的には相場以上の価格の中古物件が売れることはほとんどありませんから内見はたくさん来るのに家が売れないなと感じたら、売り出し価格を見直してみると良いのではないでしょうか。

リフォームしてから家を売った方がいいの?

内見に訪れてくれることも多く、売り出し価格も相場程度もしくは相場以下。だけど家が売れない。内見に訪れてくれる人たちの反応がイマイチ良くない。そういった場合は、家の外装や内装をもう一度チェックしてみましょう。

リフォームしてから売りに出すメリット

まず何より見栄えが良くなりますし第一印象も良いですよね。外壁の塗装が黒ずんでいたりするよりはキレイに塗り替えられている方が良いに決まっていますし室内がキレイであれば買い手が付きやすくなります。

買い取ってから室内の壁紙を張り替えたりすると費用がかかってしまいますしせっかく安くで中古物件を手に入れたのにリフォームに費用がかかるようであれば買う気になりませんから売り手にとっても買い手にとってもリフォームしてから売りに出すメリットは大きくあります。

リフォームしてから売りに出すデメリット

リフォームにも費用は大きくかかってしまいますし、リフォーム代の分を売り出し価格に上乗せできるわけでもありません。業者に依頼してリフォームするとなると高額になってしまう場合もありますので自分で出来る範囲のリフォームであればホームセンターなどで材料を揃え行っても良いでしょう。

どんなにキレイにリフォームすることができても買い手の理想と違うものであれば意味がありませんしキレイにリフォームしたからといって必ず買い手が見つかるわけでもありません。

中古物件を購入する買い手の中には、自分でリフォームしたいと考えている人もいますのでリフォームして欲しくなかった、という場合もあります。

マイナスな評価を受けないために

「キレイな家なのに」「何か特別な理由があるのか」などなぜこの家は売りに出されているのだろうかと売り手は気になってしまいます。マイナスな要素がある家だから売りに出すのではないか、言えないような悪い理由がるのではないかと、悪い点を探してしまうのも売り手にとっては考えてしまうものです。

最近では、近所トラブルやゴミ屋敷などの問題が多く取り上げられていますがこのような理由で家を売りに出すのであれば当然、買い手にとっても良い物件ではありませんよね。地震の多い日本ですから耐震性などの問題から引っ越しをするのではないかと考えてしまうこともあります。内見でマイナスな評価を受けないためには、外観や内観をキレイに整えておくということも大切なのですが家を売りに出す理由なども明確にしておくと買い手は安心して家を購入することができます。

ほとんどの場合が
・家族が増えて部屋数が足りなくなってしまったから広い家に引っ越したい
・こどもたちが独立し、夫婦ふたりには広すぎるから見合った家に引っ越したい
・犬と暮らしたいかた庭のある家に住みたい
・もともと中古で購入した家だったが別の場所に新築することになったから
・夫の転勤によって引っ越さなければならないから
・一戸建て(またはマンション)からマンション(または一戸建て)に住み替えたい
などの理由から家を売りに出すことがほとんどでしょうから、正直に話しましょう。

しかし、近所トラブルがある・騒音がすごい・ゴミ屋敷からのニオイなどの報告は義務付けられているものではありませんので売り手にとってはメリットですが買い手にとって大きなデメリットですよね。離婚や金銭問題が理由で売り出されている家はなかなか買い手が付きません。新婚で家を購入しようと思ってるのに離婚が理由で売りに出されている家には住みたくありませんよね。

少しでも家を高く売る!3つのポイント

少しでも家を高く売るためのポイントを3つご紹介します。

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

人気のある大手の不動産会社に査定を依頼すれば間違いない!と考えてしまうことが多いようなのですが、1社だけで不動産の価値を判断することはできませんよね。その価格が安いのか高いのか、相場に見合っている価格なのか、納得のできる価格なのかなど判断しなければならない内容がたくさんあります。

複数の不動産会社に査定を依頼することで相場を知ることもできますしその中で納得のできる、より高い価格で取り引きすることだって可能です。複数の不動産会社に査定を依頼してみると、驚くほど差があることがわかります。A社とB社では査定価格が500万円も違う、なんてこともよくあります。相場よりも高ければ売れない可能性がとても高いですし、相場よりも安ければ損をしてしまう可能性もあります。

少しでも家を高く売りたいのであれば、ぜひ複数の不動産会社に査定を依頼してみてください。1社1社に査定を依頼しなくても、不動産一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社に一度に査定を依頼することができますので面倒もありませんので利用してみましょう。

2.仲介の場合はたっぷりと時間に余裕を持つ

少しでも家を高く売りたい 不動産屋さんの仲介で買い手を見つける場合は、たっぷりと時間に余裕を持って、焦って売ろうとしないことです。一般的には、査定から売却までにかかる時間は2ヶ月から3ヶ月ほどです。もし、それ以上に時間に余裕があるのであれば、もっと家を高く売ることができる可能性があります。時間に余裕がなく、今すぐ売りたい!と焦ってしまうと相場よりもかなり安い価格で売却してしまうことにもなりかねません。

時間に余裕があれば、少しでも高い価格で購入してくれる買い手と出会うことができるかもしれませんし不動産会社としても広告や宣伝や販売方法などを変えながら少しでも家を高く売るための工夫に力を入れて活動することができるんです。

3.家をキレイに整える
買い手にとって、家の第一印象はとっても大事なポイントです。第一印象がちょっと悪いだけで「あ、なんかヤダな、この家。」と思わせてしまいます。「この家に住みたい!」と思ってもらうことが一番大切なことですよね。

1.不要なものを全て処分してしまいましょう。
2.部屋のニオイをチェックしましょう。

住み続けた家のニオイにはなかなか気づけないものですよね。空き家だった期間が長ければカビ臭いニオイが漂っているかもしれません。お手入れと喚起をしっかりと行いましょう。

3.キッチン・バス(お風呂)・トイレなどの水まわりはとくに念入りにお手入れをしておきましょう。

自分ではなかなかお手入れがしづらい部分ではありますが、できる範囲で自分でお手入れする、もしくはハウスクリーニングの業者にお掃除を依頼しましょう。

4.家の中だけではなく、家の外のお手入れも忘れずに。

屋根や外壁の塗装、網戸、そしてとくに気になるのは窓ガラスです。一軒家で庭がある場合には庭のお手入れもしっかりと行いましょう。
そして最後に、

売り手(家主)自身の身だしなみもしっかりと整えておきましょう。

内見に来ていただく際には、売り手がどのような人なのか、買い手はしっかりとチェックしています。

家を気に入っても家主の印象次第で家の購入をやめてしまうなんてこともあるんです。内見の際には、家の案内だけではなく、周りの環境についても紹介するととっても好印象です。最寄り駅まで徒歩でどれくらいなのか、交通の便は良いのか、コンビニやスーパーやドラッグストアの案内、病院・銀行・市区役所・学校などの案内、その他にも内見に来られた方に合わせた案内ができると良いでしょう。

家を売る 住宅ローンが払えない

住宅ローンが払えない

住宅ローンが支払えなくなる理由はたくさんあります。

災害に遭ってしまったり、失業して収入が無くなってしまったり、病気になって働けなくなってしまったり住宅ローンが支払えなくなる理由は決して悪い理由ばかりではありません。ギャンブルで多額の借金をしてしまって住宅ローンが支払えなくなった、なんて人はほとんどいないでしょう。マイホームを購入するということは、おそらく人生の中で最も高額なお買い物です。どんなに格安な物件だとしても数千万円はしますし、一括で支払うことができる人は一般的にはほとんどいません。住宅ローンを組み、銀行からお金を借り、何十年という時間をかけて返済しなければなりません。

しかし、何らかの理由によって、住宅ローンが支払えなくなってしまう可能性だってあります。住宅ローンは毎月返済する必要があり、1回でも支払いが滞ってしまえば催促の書面が届きますし毎月しっかり返済していても、返済の期日を1日でも遅れてしまったら「延滞」のブラックリストに載ってしまうこともあります。あまりにも延滞が続くようであると、優遇金利が適用されなくなってしまい、毎月の返済額がアップしてしまうなんて可能性も。

返済が半年滞ってしまった場合には、保証会社が一括で銀行への返済を行ってくれるのですが
住宅ローンがゼロになるわけではありません、保証会社へ返済して行くことになります。保証会社は銀行よりももっと厳しく、延滞なんてしてしまったら即日で差し押さえられてしまうと考えても良いでしょう。もしも、連帯保証人になってくれている人物がいるとすれば、その人にまで全額返金の要求が行くようになってしまいます。

住宅ローンは延滞するだけでもとても恐ろしいことなんです。それでもどうしても返済ができなくなってしまった場合はどうなるのでしょうか。

住宅ローンが払えない!払えなかったらどうなるの?

【最終手段】は「任意売却」もしくは「競売」でしょう。

家を手放さなければならなくなってしまうということです。

任意売却というのは、任意で家を売るということ競売というのは、保証会社に返済ができず、保証会社が裁判所に申し立てたことによって、裁判所が家を売却することを言います。任意売却や競売によって家を売り、その代金で全ての返済を終わらせることができれば良いのですが
競売は市場よりもとても安い価格で売却されてしまうため、全てを返済することができない場合が多くあります。

このようなことになってしまう前に、お金を借りている銀行の窓口へと相談に行きましょう、恥ずかしいことでは決してありません。条件を変更するなどの救済処置が行われますし、返済期間を延長したり、毎月の返済額を減らしたりボーナスでの一括返済をやめ、毎月の返済額に振り分けることだってできます。

住宅ローンが残っている状態で家を売るとしたらどうなるのか?

住宅ローンが残っている家を売ることはできます。ただし、残りのローンを一括で返済しなければなりません。

・貯金を使って一括返済する
・家を売った代金で一括返済する
・家を売った代金と貯金を使って一括返済する
などの返済方法がありますが、家を売った代金と貯金を合わせても足りない場合もあるでしょう。

金融会社からお金を借りたり、両親にお金を借りたり、生命保険を解約したり、株を売ったり
いろいろな方法で残りの住宅ローンを返済する方法はあります。お金を借り、借金を作ってしまうよりは家を売った代金と貯金だけで返済を終えてしまいたいものですよね。

最終的に「自己破産」という選択をしてしまうことも決して少なくはないようです。そのような選択をしてしまわないためにも、少しでも高く家を売る方法を考えましょう。

住宅ローンが残っている家を売りたいなら買取一括査定

不動産の売却を行うのであれば、まずは家がどれくらいの価格で売れるのか、相場を知るためにも一括査定を依頼してみましょう。複数の不動産会社に無料で一括査定を依頼することができます。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、その家の売却価格の相場を知ることができるだけではなくより高い価格で家を売ることができます。

5社に査定を依頼し、最も高い査定額と最も安い査定額では数百万円もの差があった、なんてことも多くありますから1社に絞るよりも複数の不動産会社に査定を依頼した方が理想の売却価格よりも高い価格で取り引きできる可能性があります。

少しでも高く売りたいのであればやってみる価値はあるでしょう。査定は無料でできますので費用は掛りません。

家を売るとき「大手不動産」と「地元の不動産」どちらが良いの?

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家を仲介売るとき「大手不動産」と「地元の不動産」どちらが良いの?

良い不動産の選び方

家を売るとき、仲介に入ってくれる不動産会社を選ばなければなりません。

よい不動産選びのポイントは
・営業年数
・業界団体に加盟しているかどうか
・その不動産会社の得意分野
・売りたい物件の条件と得意分野が合っているかどうか
・家の売却実績
など、より多くのポイントをチェックしておくと安心です。

高額での売却実績の高い大手不動産会社だからといって、売りたい家の条件と得意分野が合っているとは限りませんし地元の小さな不動産会社だからといって信頼できないというわけでもありません。

まずは、営業年数をチェックします。不動産業には免許が必ず必要ですが、免許番号によって営業年数をチェックすることができます。免許番号はその不動産会社のホームページなどからチェックすることができるのですが免許番号の横に「(数字)」が記載されており、その数字が営業年数を示しています。

免許便号(1)と記載されている場合、その不動産会社は免許を取得してから5年以内であるということです。長く営業を続けることができている不動産会社というのは、家の売却の経験も豊富ですし信頼度も上がりますよね。会社の経営が安定しているという証でもあります。

そして、業界団体加盟の有無をチェックしましょう。

業界団体に加盟している場合、その不動産会社と何らかのトラブルが起こってしまった場合に業界団体の苦情窓口へと相談することができます。下記のような業界団体があります。

  • 社団法人全日本不動産協会
  • 社団法人不動産協会
  • 社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
  • 各都道府県の宅地建物取引業協会
  • 社会法人日本住宅建設産業協会
  • 社団法人不動産流通経営協会

いろいろな審査をクリアしなければ加盟することができませんから、その審査をクリアし加盟しているということは信頼できる不動産会社であるということです。

そして、その不動産会社の得意分野は何なのかをチェックしましょう。一戸建て、マンション、土地の売却、家の売却、賃貸、農地などそれぞれの不動産会社には得意分野も苦手分野もあります。

今回は「家を売る」ということが目的なわけですから、家の売却を得意分野としている不動産会社を選ぶ必要があります。

大手不動産会社に家を売るメリットとデメリット

実際に大手不動産会社へ売却の見積もりを依頼した多くの方から「大手不動産会社にだけ見積もりを依頼するのは危険だ」なんて話を聞きます。大手不動産会社であっても、家を売却する際のメリットがあればデメリットもあるということでしょう。

数千人もの社員を抱えている大手不動産会社もありますし、フランチャイズ提供を行なっている大手不動産会社もあります。「大手不動産会社」と言ってもたくさんの種類があるんです。地域に密着している地元の不動産会社と比べてみると、地元の売却相場をしっかり把握していないというデメリットが挙げられます。地元の売却価格をしっかり把握していなければ、売価価格に大きな差が生じてしまう可能性があります。少しでも高く売りたいのですから損のない取り引きをしたいですよね。メリットは宣伝力や広告量によって早く家を売ることができるということです。

宣伝力や広告量に優れていますから情報が伝わりやすいのです。

地元の不動産会社に家を売るメリットとデメリット

地元の不動産会社に仲介を依頼した場合に考えられるデメリットは「広告」や「宣伝」などの情報量の少なさでしょう。たくさんの広告を出し、宣伝し、売り出し中の家の情報を積極的に発信してくれる地元の不動産会社も多いのですがなかなかその情報が届きにくい場合が多くあります。大手不動産会社の場合、テレビCMや有名雑誌など多くのメディアで取り上げられることもあり宣伝力に優れていますよね。メリットは、地元に密着した営業を行なっていることで地域の売却相場にとても詳しいということです。

売却相場をしっかりと把握している地元の不動産会社に依頼することができれば、理想の金額での売却が可能になりますし相場よりも安い価格で取り引きしてしまって損をしたなんてこともありません。

大手不動産会社と地元の不動産会社、それぞれオススメの家の売り方

家の売却を依頼する際、大手不動産会社に依頼した方が良いのか、地元の不動産会社に依頼した方が良いのか迷ってしまうでしょう。大手不動産会社の方が安心できる気もしますよね。

メリットとデメリットでご紹介したように家を早く売却したいのであれば、宣伝力と広告量に優れていて、売りたい家の情報が伝わりやすい大手不動産会社を選ぶ

相場通りの価格、相場以上の閣価格で家を売却したいのであれば、地元の売却価格をしっかりと把握しており、地元に密着して営業を行なっている不動産会社を選ぶ

条件や理想や状況に合わせて選択することができるでしょう。

家を売却するためには費用がかかります。仲介手数料や売却にかかる消費税などです。とくに仲介手数料はとても高額なんです。4000万円で家を売却することができた場合、仲介手数料は140万円ほどです。仲介手数料を無料にすることができる場合や半額になる場合もあります。できることならば仲介手数料などの諸費用は少ない方が良いですよね。

そう考えると大手不動産会社よりも地元の不動産会社の方が仲介手数料が低い場合も考えられますし地元で夫婦で不動産会社を経営しているという場合、仲介手数料を一切もらっていないなんてこともあります。

急いでいる場合は、買取一括査定がオススメ

いろいろな事情や理由を抱えて家を売りたい、家を売らなければならない、そんな状況に遭遇してしまうこともあるでしょう。家を売るということはそんなに簡易なことではありませんし、ゆっくりと時間をかけて売り出した方が高額での取り引きも可能になります。早く売ろうとすればするほど買い手が見つからなかったり、買い手が見つかったとしてもとても安い価格で取り引きすることになってしまうこともあります。

それでも今すぐ家を売りたい!高く売りたい!というのであれば、売りたい家の一括査定を依頼してみましょう。不動産の一括査定を行なっているサイトは豊富にありますし、大手不動産会社も地元の不動産会社も提携しています。

一括査定を依頼することによって、その家の売却価格の相場を知ることができますから、相場よりも安く売ってしまったなんて損をすることもなくなります。複数の不動産会社に一括査定を依頼してみると、A社とB社では売却価格に数百万円もの差があったなんてこともよくあります。

損をしてしまわないためにも、少しでも高額での売却を実現させるためにも一括査定はとても役立ちます。

複数の不動産会社に一括査定を依頼してみると大手不動産会社よりも地元の小さな不動産会社の査定額の方が高額だった、なんてこともあるんです。

家を売りたいけど売れない時

タブレットを持つ女性 ビジネス

不動産屋さんにお願いしているが売れない 他の方法は

不動産屋さんに売却依頼をしているのですが中々売れない。対処法、他の方法は?

不動産を売却しようと不動産屋に依頼を出す方が殆どだと思います。
そんな中、頼んだけど売れないし、現地案内すらもない。価格を下げたほうがいいかな?などのご相談をお受けする事があります。 価格を下げるのはちょっと待ってください!

今日はその時の対処法についてお話しますね。

なかなか家が売れない時の対処法

まず、不動産会社に売却の依頼をすると、不動産会社はその不動産の情報をインターネットに搭載します。主に不動産会社流通サイト(不動産屋のみ観覧可能)レインズや不動産会社によってはスーモやホームズ、アットホームなどに搭載します。
それに 加え、その不動産をもっと分かりやすく説明する為に資料作成などを行います。
お客様や不動産会社から問い合わせがあったり、お客様の予算や立地に合致した場合、その紹介を行い、お客様が気になったりすれば現地案内となります。
インターネット、資料作成のどちらも不動産会社が現地に行き、内覧、外観の写真、周りの立地条件(駅、商業施設、学区など)を確認しインターネット、資料などに記載するのが通常の流れです。

ここがポイントです。

通常、これが不動産会社へ売却の依頼をした際の不動産会社の対応となりますが、中には売却金額が間違っていたり、太陽光発電なのに記載されてないなどの部屋の設備の記載漏れ、駅から徒歩5分なのに50分と記載したり、いい加減な情報 を記載している不動産業者もあります。、

不動産は大きな買い物です。購入希望者は物件の価格、設備、子供の学区などは非常に気にするところであり、それが間違った記載があると、多くの不動産検索サイトで検索をすると、それが原因ではじかれてしまう恐れもあり、購入希望者はいるけども、そもそも物件がインターネット上にも不動産会社にも誤った情報のせいで紹介できないなんて事もあります。

ここでまず検討したいのが、不動産会社を変えてみる。若しくは不動産会社を増やすです。

不動産会社によっては募集の仕方、マーケットや手法が様々ですから、どちらの方法にしても現在の不動産会社と違った不動産会社へ依頼することが大切です。
大手の不動産会社へ依頼したけど半年間 売れない。しかし町場の小さな不動産会社に依頼したら3日でお客様が着いて売却となったなどの事例もあります。
大手のいい所も勿論ありますが、小さな昔からある町場の不動産会社に依頼をすると案外スムーズに売却できるかもしれませんよ。

私が売却するなら先ず不動産会社を増やします。
一般媒介契約をして最低でも5社以上の不動産会社へ依頼し、私自身でもインターネットで不動産のPRをし募集を行うと思います。
私的な考えになりますが、不動産会社によって力の入れ方、手法など異なりますから、多くの不動産会社に依頼することをお勧めします。

家を売る 任意売却

収入が減ったので住宅ローンきつい 残債が払えないと売れない?

A、結論から言うと売却可能です。

マイホーム購入後、収入が減ったなどのアクシデント。不況が続く世の中で良くこのご相談は受けます。
どうしても売却せねばならない、資金計画に目処がつかない等で売却するという事になれば、まずは状況の判断をせねばなりません。

まず、再度、収入と支出を計算しましょう。

次に残債の確認をし、住宅ローンの残高確認をしましょう。

その上で希望額を決定し、不動産会社へ相談上、売却の依頼をしましょう。

最悪は自己破産や債務整理の選択も視野に入れます。
ご自分で出来ない場合は弁護士に相談する事も可能ですが、弁護士に依頼する方法はお薦めできません。残念な がら弁護士もボランティアでなく商売ですから、お金にならないことはしません。

しかも基本的に弁護士は任意整理か自己破産を勧めて来ると思います。弁護士に依頼する場合は、前もって着手金を支払わなくてはなりません。金額は着手金10万円~成功報酬20万円前後というところでしょうか。

私なら、弁護士に頼むなど余計な資金も使わず、自己破産などもしない方法を選びます。

その方法は「任意売却」です。これならまず解決できると思います。
築年数が経っていたり、住居なら室内が破損や汚損などがあって売買価格がローンの残額より低く(オーバーローン)なっても大丈夫です。
でも、出来るだけ綺麗にして売却額を高くする努力はしましょうね。

ここでポイントです 。
「任意売却」というのは、ローンの支払いが滞っていなければ出来ません。
滞ってない状況では申請できないので注意して下さい。

※ローンの支払いが出来なくなった場合にしか出来ない売却方法です。

基本的には借り入れした金額は返済しなければなりませんが、銀行側もローンを組む10年~最長35年の長期に渡るローンを組んでいくわけですから、その過程には本件のような収入が減ってしまい、返済が滞ってしまうようなことも想定されており、その上で金利を設定しています。

滞ってしまった際には、事情を説明し、毎月の返済額や返済期間を相談、変更してもらったり、それもできない状況であれば、担保不動産そのものを売却して返済に充てるということです。
その方法が「 任意売却」です。

自己破産、任意整理、お金がかかる弁護士に相談する前に銀行の担当者に正直に相談してみてください。きっと良い結果になると思います。

親の家を売る

親の家を相続する事になったけど売ろうと思います どうすればいい?

ここ数年、親から相続された家の処分に困っている方が急増しています。
建物を壊して土地だけにしてしまうと税金も上がってしまうので、建物は壊したくない。
けれど家が古いし、そのままにしておくと放火や住居侵入などの被害も増えるという事で、行政から取り壊すようにとの事を言われた。
などの相談を受ける事が多くなりました。
今日はそんな問題についてお話したいと思います。

親の家を売る事が確定した。

直ぐに不動産会社へ行きましょう。
それも多くの不動産会社へ相談し、媒介契約を結び宣伝してもらいましょう。都市開発や区画整理など以外は時間が経過するたびに売却価格も確実に下がっていきます。
現時点でも、もしかすると建物の評価価格は0円かもしれません。その場合、建物を壊すにも解体費用も掛かりますし、家を売却する事が確定したのであれば、直ぐに売却手続きをお勧めします。
時間が経過するとともに、固定資産税は掛かるし、評価価格も確実に下がってきますので。

最終的に売る?貸す?どうすればいいのか判断に迷った場合

まず「現在の資産価値がいくらか?」を、査定を取って調べてみましょう。
その際に不動産業者のアドバイスも色々と聞けるので、売るのか貸すのか、どちらが自分に取って得なのか判断する材料になります。

不動産の価値を調べるためには、複数の業者から査定をとって相場価格を調べる事になります。
その上で売るか貸すのか自分にあった方法を選択するのがベストだと思います。

例えば、売却値から購買値と手数料、支払った住宅ローン金利や固定資産税を差し引いた額を住んだ年月で割り算したら賃貸で貸す方がだんぜん経済的にはお得だと思いますし。
自分にあった選択を不動産会社へ相談し選択していきましょう!

とにもかくにも不動産会社へ相談しましょう!それも出来るだけ多くの。ほんとにこれが一番です!
でも不動産会社へ行く暇が無い。

今は便利ですよ。そういう時のために一括査定サイトなどもインターネットには多く存在します。
一括査定は売却したい家の情報(住所、築年数、延べ床、土地の㎡数など)を入力するとある程度の価格と担当者から折り返し連絡があります。

その時に相談し、自分にあった担当をチョイスするのも大切です!
出来るだけ早く相談しましょう!

ボロボロの古い家は売れる?

ボロボロの家を売りたい・・・ とにかくいくらでも良いので売りたい 解体費用を掛けたくないのですが?

まず最初は解体工事の見積りを取りつつ、中古住宅つきで売りに出す事を強くお勧め致します!
ボロボロの中古住宅付でも売れる可能性は充分にある!

土地の売却はそんなに頻繁に起こりうる事ではないですから、どうしたら良いのだろう?分からないなどご相談を良くお伺いします。

今回はボロボロの中古住宅をなるべく高値で売却出来るお勧めな方法をご紹介したいと思います!

ボロボロの中古住宅をなるべく高値で売却する方法

一番多いご質問に「更地にしないと売却できない?」というご質問を受ける事がかなりあります。
いいえ!断じてそんなことはありません。
どんな住居でも欲しい方はいらっしゃいます。

自分でリフォームしたい。
なるべく費用を掛けないで住居を作りたいなど。

まず最初は解体工事の見積りを取ること
不動産業者に見積もり依頼をすることも大切ですが、「自分でも解体工事の見積りを取ること」を強くお勧めします。

解体業者に「現在、土地の売却を考えているので、解体費用を知りたいのですが・・・」と話をすれば喜んで見積もりを出してくれるでしょう!

あとは不動産業者に依頼した解体業者と背くらべです。
勿論、価格が安いほうに依頼しましょうね!

更地にしてしまうと固定資産税が高くなる。

居住用の住宅が建っている宅地は、固定資産税の軽減措置を受けています。
住宅を解体して更地にしてしまうと軽減措置が無くなるので固定資産税が高くなります。

建設リサイクル法の関係で解体費用は結構掛かります。
解体して更地にして売却するのか、解体費は買主持ちでその分安く売却するのか、土地売買の時に考えれば良いでしょう。

なんらかの理由があり、早期に売却したい、早く手放したいと思っている方はやはり価格面での調整が早いと思いますが、どんな建物でも基礎や間柱、地盤改良が済んでいる以上、欲しいと思っている方はいらっしゃいます。

ですので、やはり建物付での売却をお勧め致します。
売却の際に解体費用は買主が条件との契約をすれば良いと思います。

家を売る 借地権

家が売れない 借地権にして売却価格を下げる これの方が売りやすいですか?メリットは?デメリットは?

A、ケースバイケースです。

ご自分にあったプランを良く考える事が大切です。

まず借地権とはどういったことなのかを今一度確認し、メリット、デメリットを見てみましょう!

借地権とは?

借地権とは簡単に言うと、「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ということになりますね。
つまり土地を借りる権利を得るという意味を借地権といいます。

メリットは?

メリットとしては借地権ですから、資産価値のある土地を残す事が出来ます。これが最大のメリットだと思います。
最初に借地権と設定し、価格をある程度押さえて住居を売却し、住居購入者様へ数年後に借地権ではなく、土地を売却する方法もあります。
この場合、すんなりと購入してくれる可能性が非常に高いです。
購入してくれない場合でも、土地だけで売却する方法もあります。
また、土地の有効活用であり土地代の徴収なども当然可能です。
人に土地を貸すと、税金面でもメリットが高くなります。
1つめは相続税の軽減です。
相続税には控除額というのがあり、
現在は5000万円+1000万円×法定相続人の数までは相続税がかかりません。

デメリットは?

デメリットとしては相続税の課税対象とされる土地は時価で評価されるのではなく、路線価や固定資産税評価額という
時価の70%前後での価格で評価が行われます。時価に比べればかなり軽減されますが、さらに軽減する方法として借地権の設定があります。
借地権は借地人を強く保護する権利で、一度貸せば、長く自分は使うことができなくなるため、その負担分が控除されるのです。
借地の相続税評価額は、土地の相続税評価額×(1-借地権割合)となり、相続税評価額5000万円の土地で借地権割合が70%前後で2000万円まで下がります。
また、借地人との間で土地代などをめぐりトラブルなども起きることがあります。

如何でしたでしょうか?
ここで一旦まとめて見ましょう。

・借地権では資産価値のある土地をご自分の資産として残す事が出来るということ。
・土地代という収入が得られる事。
・固定資産税が発生するという事。
・固定資産税の軽減がされるということ。
・借地人とのトラブルがおきやすいという事。

メリット、デメリットを考慮し、自分にあった選択を焦らずすることが大切です

家を売る 不動産査定

「不動産の売却する方法について教えて!」
「どんな風に査定するの?」

という質問からお答えしたいと思います。

いざ、売却したいと思ったらどうすれば良いのか?

建物や土地を買う方法はいくらでもインターネットや雑誌等のPRで沢山掲載されているけど、、売却方法はあまり載っていない。

誰に相談したらいいの?

今日はこんな疑問に答えていきたいと思います!

不動産を売却する方法について教えて!不動産会社に依頼しよう! 不動産会社に依頼するわけは?

建物、土地の売却は、どんな種類(アパート、マンション、古屋、新築戸建てなどの不動産にしろ、最初に相談すべき場所は不動産屋さんになります。
不動産の賃貸、売買は宅地建物取引主任者の元、法律にのっとり手続きをする必要があります。
売買の場合、登記の関係も司法書士、弁護士まれに不動産屋さんがしてくれることもありますが、法律にのっとり行わなければなりません。
勿論、時と場合によりけりですが、購入先が親戚などで既に売却が確定していたりした場合は不動産業者へ依頼せずとも可能な場合もありますが、お金がかかる問題については後にトラブルも付き物です。不動産会社に間に入って頂く事を強くお勧めします。

不動産会社はこれまで培ってきた人脈、また不動産会社の横の繋がりもあり、売却するプロです。
不動産会社しか見れないサイト「レインズ」というサイトが存在し、そのサイトから全国の不動産情報を共有しています。
不動産会社に依頼した場合、当然の事ながらこのサイト、レインズに掲載され、更にはスーモやホームズ、アットホームなどのサイトにも掲載されます。

まずは、良い不動産会社を見つける事が先決です。
また、不動産会社によっては宣伝方法の仕方も随分と変わってくるので私がお勧めするのは不動産会社に売却依頼をまずします。
この依頼契約をする時には必ず一般媒介という契約をお勧めします。
契約には主に2種類あり、一般媒介、専任媒介というものがあります。
一般媒介は自分で多くの不動産会社に売却依頼をする事が可能です。

専任媒介は「専任」ですからその不動産会社にしか売却依頼をすることが出来ません。
良い不動産会社を見つける為にも、一般媒介契約をし、多くの不動産会社に依頼を出す事をお勧めします。

不動産会社の査定の仕方

不動産査定には、いくつかの方法があります。
物件の種類や用途に応じた「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」、その査定を行う方法として「机上査定」「訪問査定」があります。

「原価法」・・・土地や一戸建ての価格に用います
「収益還元法」・・・収益用のアパートなど投資用物件に用います
「取引事例比較法」・・・住む前提の中古マンションや一戸建てに用います

中古用の不動産でもっとも多い査定方法が「取引事例比較法」です。
これについてはその不動産の周辺取引相場や売出事例から算出する査定方法です。

例えば「取引事例比較法」での机上査定方法は、まず担当者が周辺の取引事例や成約事例を調査します。査定物件と似ている物件の事例をピックアップして、そ の事例を参考にし、さらに部屋の「バルコニー向き」や「室内の設備、仕様、建物全体のグレード」を比較考慮した上で、査定価格を出します。

高く売るコツは?

不動産の売却で高く売るコツは、まず最初にお考え下さい。
自分が買うときならどのような不動産が良いだろう?アパート、マンションを含む中古住宅なら室内を綺麗にする、余計な家電家具は移動させ、部屋を広く見せる。中古アパート、マンションならフローリングや畳の張替え、壁紙の張替えなど出来る限りの事は行ったほうが良いでしょう。
土地であれば、余計な物は全て移動させ、駐車場としてのイメージをつかせる為に、白線を引くなども良いでしょう。

また上記にも記載しましたが、最も大切なのは不動産会社の選択です。
一社では無く、数社に依頼し、査定してもらいましょう。
多くの不動産会社は査定する際には殆ど無料ですので、是非不動産会社へ相 談してみて下さい!

とにかく不動産会社へ行き、査定してもらいましょう!それも一社では無く出来るだけ多くの不動産会社へ行きましょう!
その際にも部屋を片付けたり、出来るだけ綺麗に見せるように心がけましょう。
周辺商業施設のPRや行政機関の位置、直線距離での最寄り駅まで何kmなどのPR書類の作成も効果的ですよ!

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